Les acheteurs institutionnels de self-storage resserrent leurs critères pour 2026, privilégiant les revenus actuels aux projections

Les capitaux institutionnels restent actifs dans le secteur du libre-service de stockage, mais les critères d'acquisition ont considérablement évolué depuis 2021. Selon Tom de Jong, vice-président exécutif chez Colliers et fondateur principal de l'équipe De Jong Self Storage, les acheteurs ne basent plus leurs évaluations sur l'espoir. Au lieu de cela, ils se concentrent sur les loyers actuels réalisés, souvent avec des projections stables, et fondent leur argumentaire de rendement sur les revenus réels des biens immobiliers plutôt que sur une croissance spéculative.

Ce changement dans les normes d'évaluation a contraint les vendeurs à se recalibrer. Les propriétés qui semblaient solides en 2022 sur la base d'une croissance projetée des loyers peuvent ne pas répondre aux benchmarks actuels, à moins que les revenus en place ne soutiennent déjà la valorisation. De Jong, qui a conclu des transactions de libre-service de stockage dans 32 États, note que les acheteurs institutionnels évaluent désormais avec un regard plus réaliste, en mettant l'accent sur ce qu'un bien rapporte aujourd'hui plutôt que sur ce qu'il pourrait rapporter à l'avenir.

Les critères de localisation se sont également durcis, les acheteurs s'orientant vers des marchés offrant de fortes barrières à l'entrée. Les grandes villes comme Los Angeles, Boston et New York attirent le plus d'attention institutionnelle, tandis que Seattle et Portland ont connu une augmentation de l'activité. À l'inverse, les marchés qui ont connu une forte offre nouvelle—tels que Miami, Austin, Nashville et Las Vegas—ont vu les capitaux institutionnels se retirer. Les acheteurs se méfient des marchés où une nouvelle concurrence pourrait encore faire baisser les loyers et surveillent de près les pipelines de planification pour de nouvelles installations.

Une tendance contre-intuitive est apparue dans la tarification : les installations gérées par des particuliers attirent les offres les plus agressives sur la base du taux de capitalisation. De Jong explique que les acheteurs voient un potentiel d'amélioration de la gestion dans ces propriétés, qui ont pu être gérées de manière informelle sans outils professionnels de gestion des revenus. L'acquisition d'une telle installation permet à un acheteur institutionnel d'intervenir et d'améliorer rapidement la performance. En revanche, les installations déjà gérées de manière institutionnelle connaissent une tarification moins agressive, car il y a moins de marge pour ajouter de la valeur via une meilleure gestion, ce qui en fait davantage un jeu de rendement.

Le comportement des acheteurs varie également en fonction du type de capital déployé. La plupart des grands acheteurs institutionnels disposent de plusieurs fonds : des fonds core ou core-plus ciblant des actifs stabilisés dans des marchés établis, et des fonds value-add ou de développement prêts à assumer le risque de location pour des rendements plus élevés. Le fonds auquel l'acheteur fait appel détermine ce qu'il prendra en considération, ce qui signifie qu'un même acheteur peut refuser une affaire pour un fonds et la poursuivre agressivement pour un autre.

Pour les vendeurs, la conclusion est claire : les revenus réalisés pèsent désormais plus lourd que les projections pro forma. Les propriétés générant un flux de trésorerie réel et actuel dans des marchés à fortes barrières à l'entrée suscitent l'intérêt le plus compétitif, tandis que celles qui dépendent d'une croissance projetée pour justifier leur prix font face à un public plus difficile. Comme le dit De Jong, le marché est passé de la croissance à la réalité.

Cette actualité s'est appuyée sur du contenu distribué par Keycrew.co. Enregistrement, vérification et amélioration Blockchain fournis par NewsRamp. L'URL source de ce communiqué de presse est Institutional Self-Storage Buyers Tighten Criteria for 2026, Emphasizing Current Income Over Projections.

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