Kongress's wegweisendes Wohnungsbaugesetz könnte Millionen von Mietern schaden

Am Dienstagabend verabschiedete der Kongress ein Gesetz zur Wohnbezahlbarkeit, das den Amerikanern in einem brutalen Wohnungsmarkt etwas Erleichterung bringen soll. Die Hausverkäufe stagnieren, seit sie 2023 ein 30-Jahres-Tief erreicht haben, während der mittlere Hauspreis bei über 400.000 Dollar bleibt. Selbst wenn man ein Haus kaufen wollte, hat der Markt einen Mangel von 4,7 Millionen Einheiten. Eine Familie muss laut Redfin fast 117.000 Dollar pro Jahr verdienen, um sich ein typisches Haus auf dem Markt leisten zu können – fast 30.000 Dollar mehr, als die meisten U.S. Haushalte tatsächlich verdienen.

Es ist kein Wunder, dass das Durchschnittsalter der Erstkäufer in den USA auf 40 Jahre gestiegen ist. Der weitreichende 21st Century ROAD to Housing Act zielt darauf ab, das zu ändern. Die Gesetzgebung umfasst Fördermittel für Programme zum Bau neuer Häuser sowie die Lockerung bestimmter Vorschriften, um das Angebotsproblem zu beheben. 

Ein zentraler Abschnitt des Gesetzentwurfs, der sowohl für die Sponsorin des Gesetzentwurfs, Sen. Elizabeth Warren (D-Mass.), als auch für Präsident Donald Trump zu einem Kampfruf geworden ist, ist ein Verbot für Investoren, die mehr als 350 Einfamilienhäuser besitzen. Ein Abschnitt mit dem Titel „Häuser sind für Menschen, nicht für Konzerne" spiegelt die parteiübergreifende Übereinstimmung wider, dass die Wall Street und große Investoren ein Grund dafür sind, dass normale Amerikaner sich kein Haus leisten können.

„Dieses Gesetz hilft uns, unser Engagement für die Senkung der Kosten zu demonstrieren", sagte Warren gegenüber Politico. „Wir sind nicht in der Mehrheit, aber wir haben uns eingesetzt und für 47 verschiedene Bestimmungen gekämpft, um die Kosten für amerikanische Familien zu senken und Private Equity zurückzudrängen, und wir haben es geschafft."

Aber das Gesetz könnte für einige der Mieter der 14,4 Millionen Einfamilienhäuser im Land nach hinten losgehen. Ökonomen sagten Fortune, dass ein Verbot für institutionelle Investoren die grundlegenden Hürden für den Hauserwerb nicht beseitigen und die einkommensschwachen Amerikaner, denen die Gesetze helfen sollen, negativ beeinflussen könnte.

„Die Leute wollen einen Buhmann identifizieren, der sagen kann: ‚Hey, das ist das Problem, und gib mir jetzt einen einfachen Knopf, um es zu lösen'", sagte der Mietwohnungsökonom Jay Parsons zuvor gegenüber Fortune. „Es ist eine emotional befriedigende Antwort, auch wenn es keine echte Lösung ist." 

Parsons sagte, ein Verbot für große institutionelle Investoren, die etwa 3 % des Einfamilienmietmarktes besitzen, werde wahrscheinlich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit für einkommensschwächere Amerikaner haben und könnte Millionen Menschen dazu zwingen, sich keine Unterkunft leisten zu können. 

Institutionelle Investoren bedienen Mieter, die typischerweise aus Gründen, die nichts mit Konzernen zu tun haben, vom Hauserwerb ausgeschlossen sind. Parsons sagte, viele mieten, weil sie aufgrund niedrigerer Einkommen und Kreditwürdigkeit die Voraussetzungen für traditionelle Hypotheken nicht erfüllen können oder sie sich die zusätzlichen 1.000 Dollar pro Monat für Hausbesitzkosten wie Hausversicherung, Grundsteuern oder Reparaturen nicht leisten können. 

Der durchschnittliche Einfamilienhaus-Mieter hat einen FICO-Score von 650 und ein Haushaltseinkommen von 88.000 Dollar, viel niedriger als der durchschnittliche Einfamilienhaus-Eigentümer, der einen FICO-Score von 730 und ein Einkommen von mehr als 150.000 Dollar hat, laut Amherst Group-Daten von 2026, die mit Fortune geteilt wurden. Ein niedrigerer Kreditwürdigkeitsscore führt oft zu höheren Zinssätzen, daher ist das Mieten von institutionellen Investoren oft günstiger. 

„Das sind echte Menschen, echte Familien, die in diesen Häusern leben, und die Annahme und die Erzählung ist, dass sie Hausbesitzer wären, wenn nicht die Tatsache, dass die Investoren diese Häuser besitzen", sagte Parsons. „Die Realität ist, dass die meisten von ihnen es nicht können." 

Heute gibt es etwa 1 Million weniger Einfamilienhäuser zur Miete als vor einem Jahrzehnt, und der Anteil der vermieteten Einfamilienhäuser ist seit 2014 schrittweise zurückgegangen, laut einer Analyse der National Association of Realtors von 2025.

Ein Verbot für institutionelle Investoren würde das Mietwohnungsangebot reduzieren, die Entwicklung neuer Einheiten verlangsamen und mehr als eine Million Menschen aus ihren Häusern vertreiben, sagte der National Rental Home Council in einer Stellungnahme gegenüber Fortune. Zu den Mitgliedern des Rates gehören einige der größten Einfamilienvermietungsbesitzer, darunter Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent und Tricon Residential.

Das Mieten sei auch für einkommenschwache und mittlere Einkommensgruppen in den USA ein Weg geworden, um Subprime-Hypotheken mit hohen variablen Zinssätzen zu vermeiden, sagte Parsons. Gleichzeitig sind die Hypothekenausfallraten für einkommensschwache Amerikaner in den letzten Jahren aufgrund steigender Arbeitslosigkeit und höherer Hauspreise gestiegen, so die New Yorker Federal Reserve.

Trump stoppt die Show

Während beide Parteien am Mittwochmorgen in den Morgensendungen eine Siegesrunde drehten, kündigte Trump plötzlich auf Truth Social an, dass er die geplante Unterzeichnungszeremonie für das Wohnungsgesetz absagt. Der Präsident hält das Gesetz zurück, bis der Kongress den SAVE America Act verabschiedet, der Einschränkungen bei der Wähleridentifikation und der Briefwahl einführen würde. 

Der Rückzug könnte ein schwerer Schlag für Republikaner und Demokraten sein, da beide Parteien versuchen, die Wähler vor den Zwischenwahlen davon zu überzeugen, dass sie die Erschwinglichkeit verbessern. 

Senate Majority Leader John Thune (R-S.D.) sagte, die Republikaner hätten nicht die Stimmen, um den SAVE America Act zu verabschieden. Trump trifft sich am Mittwoch zum Mittagessen mit den Senatrepublikanern im Capitol, wo sie voraussichtlich Themen besprechen werden, einschließlich des Wahlgesetzes. 

Diese Geschichte wurde ursprünglich auf Fortune.com veröffentlicht