Ein großer Blick auf die Lage des Wohnungsmarkts in Amerika: Boomer wollen nicht verkaufen, Millennials können nicht kaufen, und Gen Z darf dabei zusehen, wie sich das alles von selbst löst

Seit der Pandemie haben hoffnungsvolle Hauskäufer sich an eine bestimmte Erzählung gewöhnt: Ein knappes Angebot und Scharen von Hausbesitzern, die nicht umziehen wollen, bedeuten, dass die Nachfrage nach Wohnraum das verfügbare Angebot bei weitem übersteigt. Diese Dynamik könnte bald durch dieselben demografischen Kräfte umgekehrt werden, die jeden anderen Bereich der US-Wirtschaft verändern.

Im vergangenen Jahr erreichte das US-amerikanische Wohnungsangebotsdefizit 4,03 Millionen Wohneinheiten, während der Neubau von Wohnungen zurückging und hohe Preise jüngere potenzielle Käufer vom Markt ausschlossen. Millennials und Angehörige der Generation Z haben es in einem Wohnungsmarkt, der nach wie vor von den Babyboomern dominiert wird, schwerer. Die ältere Generation macht laut Realtor.com-Daten noch immer rund 42 % der Käufe und 52 % der Verkäufe aus, während der Anteil der erstmaligen Hauskäufer mit nur 21 % den niedrigsten Wert seit mehr als vier Jahrzehnten darstellt.

Ein chronisch unzureichendes Angebot ist auf Millennials und ältere Gen-Z-Angehörige getroffen, die sich dem besten Hauskaufalter nähern – ein Zusammentreffen von Faktoren, das die nationalen Immobilienpreise zwischen 2020 und 2025 um 55 % in die Höhe getrieben hat, wie ein am Montag veröffentlichter Bericht der Mortgage Bankers' Association (MBA) zeigt. Aber eine sich verschiebende demografische Realität in den USA – die einer alternden Bevölkerung und einer schrumpfenden jungen Käuferbasis – könnte ausreichen, um diese Erzählung umzukehren, zumindest für den Großteil der Generation Z. Die Millennials, die jahrelang geduldig auf ein Eigenheim gewartet haben, werden derweil untereinander um die Reste kämpfen müssen.

Das MBA-Papier prognostiziert, dass die Immobilienpreise in diesem Jahr nur um 1 % steigen werden, gegenüber einem Anstieg von 4 % noch im Jahr 2024. In den nächsten zwei Jahren erwartet die Organisation, dass die Immobilienpreise stagnieren werden – das Ende einer turbulenten und chaotischen Phase für den US-Wohnungsmarkt –, und das könnte alles der rasch alternden Bevölkerung des Landes und einer schrumpfenden Gruppe jüngerer Hauskäufer zu verdanken sein.

In den nächsten zwei Jahrzehnten wird die Haushaltsbildung, also die Rate, mit der Menschen in neue Wohnungen einziehen, laut MBA erheblich langsamer werden, was die Nachfrage dämpft und jüngeren Amerikanern mehr Möglichkeiten eröffnet, in den Wohnungsmarkt einzusteigen. Das sind gute Neuigkeiten für jüngere Gen-Z-Angehörige, die das beste Hauskaufalter noch nicht erreicht haben, aber für die unglückliche Millennial-Generation des Landes könnte es zu wenig und zu spät sein.

Eine verzögerte Korrektur

Jahrelang wurde die Angebotsseite für das große Wohnungsmissverhältnis hauptsächlich verantwortlich gemacht. Die Produktivität in der US-Bauindustrie stagniert seit Jahrzehnten; Goldman Sachs hat kürzlich einen jährlichen Rückgang der Sektorproduktivität um 0,6 % seit 1965 errechnet. Forscher haben diesen Einbruch auf eine langsame technologische Innovationsrate und zunehmend strenge lokale Vorschriften zurückgeführt, die Bauanreize zunichte gemacht haben. 

Das Ergebnis ist ein chronisch unzureichendes Wohnungsangebot, ein Problem, das in den letzten Jahren durch höhere Zinssätze noch verschärft wurde.

Aber die nächste große Verschiebung auf dem Wohnungsmarkt könnte von der Nachfrageseite der Gleichung kommen, oder genauer gesagt, von deren Fehlen. Laut dem MBA-Papier wird die Haushaltsbildung in den kommenden Jahren aufgrund der Bevölkerungsalterung, niedriger Geburtenraten, kleinerer Kohorten junger Erwachsener und reduzierter Einwanderung langsamer werden. 

Die ältesten Babyboomer sind jetzt in ihren 80ern, und ihr fester Griff auf den Wohnungsmarkt wird in den kommenden Jahren wahrscheinlich nachlassen, da mehr von ihnen in betreute Wohneinrichtungen ziehen oder versterben. Die Gen-Z-Angehörigen, die jetzt ins Hauskaufalter kommen, repräsentieren derweil eine kleinere Kohorte als ihre Älteren. In Verbindung mit sinkender Nettomigration und verlangsamtem Gesamtbevölkerungswachstum ist das Ergebnis eine gedämpfte Nachfrage bei gesünderem Angebot.

Aber diese Verschiebung wird wahrscheinlich nicht früh genug einsetzen, damit die Millennials viel davon profitieren können. Das MBA-Papier schätzte, dass das Wohnungsangebot zwischen 2026 und 2035 um 10,6 Millionen bis 14,6 Millionen Einheiten wachsen könnte – was die prognostizierte Nachfrage von rund 11 Millionen im gleichen Zeitraum wahrscheinlich übersteigen wird. Es ist eine Prognose, die für viele Gen-Z-Angehörige, die den Markt ein Jahrzehnt oder so abwarten können, günstig aussehen könnte, aber ihre älteren Altersgenossen haben den Zug möglicherweise bereits verpasst. 

„Vielleicht wird es für die jüngeren Generationen genug Häuser geben, und wir werden vielleicht eine kleine Verschiebung sehen, aber für die Ende 30-Jährigen oder Anfang 40-Jährigen weiß ich nicht, ob sich dadurch alles so viel ändert", sagte Cristian DeRitis, stellvertretender Chefökonom von Moody's, zuvor gegenüber Fortune.

Diese Trends werden wahrscheinlich anhalten und sich mit der Zeit möglicherweise beschleunigen. Die Geburtenraten in den USA sind seit fast zwei Jahrzehnten stetig gesunken, was bedeutet, dass jede Generation, die jetzt ins Hauskaufalter kommt, wahrscheinlich kleiner sein wird als die letzte, sofern die Einwanderung nicht zunimmt. 

Das vergangene Jahr war das erste Mal seit mindestens einem halben Jahrhundert, dass mehr Menschen die USA verließen, als dorthin zogen, als Reaktion auf die verschärften einwanderungsfeindlichen Beschränkungen der Trump-Regierung. Die meisten Prognosen, einschließlich der des Congressional Budget Office, projizieren, dass die Nettomigration in den kommenden Jahren wieder positiv wird, obwohl Experten der Brookings Institution gewarnt haben, dass das Land wahrscheinlich vor einem Bevölkerungsrückgang stehen würde, sollten die USA zu einem dauerhaft weniger attraktiven Ziel für internationale Migranten werden.

Sicherlich wird das Angebot möglicherweise nicht in dem rasanten Tempo zunehmen, das viele Hauskäufer erhofft haben. Babyboomer mit leerem Nest besitzen laut Redfin-Daten noch immer fast doppelt so viele große Häuser wie Millennial-Familien, und viele planen nicht, sie in absehbarer Zeit zu verlassen. Eine große Mehrheit der Boomer gibt an, „am bisherigen Wohnort zu altern", also den Ruhestand im eigenen Haus zu verbringen und sich auf häusliche Pflege zu verlassen – ein Trend, der dem Wohnungsbestand des Landes in naher Zukunft wenig helfen würde. Eine weitere Redfin-Umfrage aus dem vergangenen Jahr ergab, dass rund ein Drittel der Boomer sagt, sie planen nie, ihr Haus zu verkaufen, und weitere 30 % planen, es frühestens in einem weiteren Jahrzehnt zu verkaufen.

Amerikas demografischer Wandel verändert alles, vom Arbeitsmarkt bis zur Hochschuleinschreibung, aber wenn es um Wohnraum geht, treffen die demografischen Kräfte auf einen beeindruckenden Gegner, den die Millennials bereits gut kennen: Babyboomer, die nicht die Absicht haben, zur Seite zu treten. 

Diese Geschichte wurde ursprünglich auf Fortune.com veröffentlicht.