Un gran vistazo al estado de la vivienda en América: los Boomers no venden, los millennials no pueden comprar y la Generación Z observa cómo todo se resuelve solo

Desde la pandemia, los aspirantes a compradores de vivienda se han acostumbrado a una narrativa particular: la escasez de inventario y la gran cantidad de propietarios que no desean mudarse han provocado que la demanda de vivienda supere ampliamente la oferta disponible. Es una dinámica que podría revertirse pronto gracias a las mismas presiones demográficas que están transformando todos los demás sectores de la economía estadounidense.

El año pasado, el déficit de oferta de vivienda en EE. UU. alcanzó los 4,03 millones de hogares, con una caída en la construcción de nuevas viviendas y precios elevados que mantienen a los compradores potenciales más jóvenes fuera del mercado. Los millennials y la Generación Z lo han tenido peor en un mercado inmobiliario aún dominado por los baby boomers. La generación mayor sigue representando alrededor del 42% de las compras y el 52% de las ventas, según datos de Realtor.com, mientras que la proporción de compradores de vivienda por primera vez es solo del 21%, la más baja en más de cuatro décadas.

La oferta crónicamente insuficiente ha chocado con el hecho de que los millennials y los Gen Zers mayores se acercan a la edad óptima para comprar vivienda, una confluencia de factores que ha impulsado los precios nacionales de la vivienda un 55% entre 2020 y 2025, según un informe publicado el lunes por la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés). Pero una cambiante realidad demográfica en EE. UU.—la de una población más envejecida y una base joven de compradores en contracción—podría ser suficiente para revertir esa narrativa, al menos para la mayor parte de la Generación Z. Los millennials, mientras tanto, que han esperado pacientemente una vivienda durante años, tendrán que competir entre sí por las pocas oportunidades disponibles.

El documento de la MBA prevé que los precios de la vivienda suban solo un 1% este año, frente a un incremento del 4% en 2024. Durante los próximos dos años, la organización espera que los precios de la vivienda se estanquen, poniendo punto final a un período turbulento y caótico para el mercado inmobiliario estadounidense, y todo ello podría deberse al rápido envejecimiento de la población del país y a una cohorte cada vez más reducida de compradores jóvenes.

Durante las próximas dos décadas, la formación de hogares, es decir, la tasa a la que las personas se mudan a nuevas viviendas, comenzará a desacelerarse significativamente, según la MBA, lo que suavizará la demanda y abrirá más oportunidades para que los estadounidenses más jóvenes accedan al mercado inmobiliario. Es una buena noticia para los Gen Zers más jóvenes que aún no han alcanzado la edad óptima para comprar vivienda, pero podría ser demasiado poco y demasiado tarde para la desafortunada cohorte millennial del país.

Una corrección retrasada

Durante años, el lado de la oferta ha recibido la mayor parte de las culpas por el gran desajuste inmobiliario. La productividad en la industria de la construcción en EE. UU. ha estado estancada durante décadas; Goldman Sachs ha calculado recientemente una caída anual del 0,6% en la productividad del sector desde 1965. Los investigadores han atribuido este estancamiento a una lenta tasa de innovación tecnológica y a unas regulaciones locales cada vez más estrictas que han eliminado los incentivos para construir. 

El resultado ha sido una oferta de vivienda crónicamente insuficiente, un problema agravado en los últimos años por los elevados tipos de interés.

Pero el próximo gran cambio en el mercado inmobiliario podría venir del lado de la demanda, o más concretamente, de la falta de ella. Se espera que la formación de hogares se desacelere en los próximos años debido al envejecimiento de la población, las bajas tasas de fertilidad, las cohortes más pequeñas de adultos jóvenes y la reducción de la inmigración, según el documento de la MBA. 

Los baby boomers más mayores tienen ahora más de 80 años, y su férreo control sobre el mercado inmobiliario probablemente se irá aflojando en los próximos años a medida que más personas se trasladen a residencias asistidas o fallezcan. Mientras tanto, los Gen Zers que ahora están llegando a la edad de comprar vivienda representan una cohorte más pequeña que sus mayores. Combinado con la caída de la migración neta y la desaceleración del crecimiento demográfico general, el resultado es una demanda más suave junto con una oferta más saludable.

Pero ese cambio probablemente no llegará lo suficientemente pronto para que los millennials puedan aprovecharlo. El documento de la MBA estimó que la oferta de vivienda podría crecer entre 10,6 y 14,6 millones de unidades entre 2026 y 2035, superando con creces la demanda proyectada de alrededor de 11 millones durante el mismo período. Es una previsión que podría ser favorable para muchos Gen Zers que pueden esperar al mercado durante una década aproximadamente, pero sus homólogos mayores quizás ya hayan perdido el tren. 

"Quizás para las generaciones más jóvenes haya suficientes viviendas y veamos un ligero cambio, pero para los que tienen casi 40 o más de 40 años, no creo que cambie demasiado", dijo Cristian DeRitis, economista jefe adjunto de Moody's, en una conversación anterior con Fortune.

Es probable que estas tendencias se mantengan e incluso se aceleren con el tiempo. Las tasas de natalidad en EE. UU. han ido disminuyendo de manera constante durante casi dos décadas, lo que significa que cada generación que alcanza la edad de comprar vivienda será probablemente más pequeña que la anterior, en ausencia de una mayor inmigración. 

El año pasado marcó la primera vez en al menos medio siglo que más personas abandonaron EE. UU. de las que llegaron, en respuesta al endurecimiento de las restricciones antiinmigración de la administración Trump. La mayoría de las previsiones, incluidas las de la Oficina de Presupuesto del Congreso, proyectan que la migración neta volverá a ser positiva en los próximos años, aunque expertos de la Institución Brookings han advertido que si EE. UU. se convierte en un destino permanentemente menos atractivo para los migrantes internacionales, el país probablemente se enfrentaría a un declive poblacional.

Eso sí, es posible que la oferta no se dispare al ritmo que muchos compradores esperan. Los baby boomers con el nido vacío todavía poseen casi el doble de la proporción de viviendas grandes que las familias millennials, según datos de Redfin, y muchos no tienen intención de marcharse pronto. Una gran mayoría de los boomers afirma que pretende "envejecer en su hogar", vivir su jubilación en su casa y depender de cuidados domiciliarios, una tendencia que haría poco por mejorar el parque inmobiliario del país en un futuro próximo. Otra encuesta de Redfin del año pasado reveló que alrededor de un tercio de los boomers afirma que nunca tiene planes de vender su casa, y otro 30% no tiene previsto hacerlo en al menos otra década.

El cambio demográfico de América está remodelando todo, desde la fuerza laboral hasta la matriculación universitaria, pero en lo que respecta a la vivienda, las presiones demográficas se topan con un formidable adversario que los millennials ya conocen bien: los baby boomers que no tienen ninguna intención de hacerse a un lado. 

Este artículo fue publicado originalmente en Fortune.com