Bislang war Blackstone im Immobilienbereich in den letzten Jahren vor allem dafür bekannt, viele seiner Vorzeige-Büroimmobilien – die sich nach der Heimarbeitswelle nie wieder auf ihr prognostiziertes Cashflow-Potenzial erholt hatten – mit enormen Abschlägen zu verkaufen (Dumping). Nun scheint das Unternehmen ein Blatt aus seinem alten Playbook vor der Lehman-Ära zu nehmen und auch in einem weiteren Segment des gewerblichen Immobilienmarkts das Hoch auszurufen: Rechenzentren.

Vor zwei Tagen berichteten wir, dass Blackstone seine Anteile an drei Rechenzentren in Nord-Virginia für 3,5 Milliarden US-Dollar verkauft und damit einen Teil einer Wette einlöst, die es vor weniger als drei Jahren eingegangen war. Laut Bloomberg würde Digital Realty Trust 1,2 Milliarden US-Dollar in bar zahlen und Blackstone-Fonds Anteile im Wert von 2,3 Milliarden US-Dollar anbieten (die der PE-Riese inzwischen größtenteils eingelöst hat); im Gegenzug erwirbt das Rechenzentrumsunternehmen Blackstones 80-prozentigen Anteil an zwei 96-Megawatt-Rechenzentren in Manassas, Virginia, sowie einen 50-prozentigen Anteil an einem 96-Megawatt-Zentrum im nahe gelegenen Sterling.

Wir sagten: „Die Frage ist, warum Blackstone jetzt die Reißleine zieht, genau dann, wenn neue Zweifel aufkommen, ob die Mag 7 die KI-Expansion weiterhin mit nahezu unbegrenzten Investitionsausgaben finanzieren werden."

Zwei Tage später haben wir eine Antwort.

Die digitale Tinte auf seinen Virginia-Rechenzentrumsverkäufen ist kaum getrocknet, und wir erfahren, dass Blackstones QTS (QTS Realty Trust) sein KI-Engagement erneut still und leise reduziert, indem es von den Plänen zum Bau seines Anteils (der zu diesem Zeitpunkt der einzige verbleibende Anteil ist, nachdem sein Partner bereits vor einigen Tagen ausgestiegen ist) an einem 2.100 Hektar großen Rechenzentrum-Campus in Virginia – auch bekannt als Prince William Digital Gateway, der bis zu 37 Rechenzentrumsgebäude beherbergen sollte, – zurücktritt und damit den Bewohnern einen Sieg beschert, die jahrelang für die Aufhebung des Projekts gekämpft haben.

Der Rechenzentrumsentwickler hatte geplant, mehr als 800 Hektar im Prince William County in Nord-Virginia umzugestalten – ein Projekt, das sich über 22 Millionen Quadratfuß erstreckt hätte und damit den größten Rechenzentrum-Campus der Welt geschaffen hätte. Das Projekt, das am Rand eines historischen Bürgerkriegsschlachtfelds und auf ehemals vor Bebauung geschütztem Land liegt, löste starken Widerstand von Hausbesitzern aus und wurde durch Klagen blockiert.

Im Rahmen des breiteren Vorstoßes der Wall Street in Rechenzentren sind Investitionen in Nord-Virginia geflossen, das als der größte Rechenzentrums-Markt des Landes gilt und besser bekannt ist als „Data Center Alley".

Doch in einer strategischen Kehrtwende haben QTS-Führungskräfte in den letzten Tagen entschieden, dass es sich nicht lohnt, den Rechtsweg weiter zu verfolgen, sagten die Bloomberg-Quellen. Die Anwälte des Unternehmens planen, das Gericht noch in dieser Woche über ihre Entscheidung zu informieren, sagten die Personen, die darum baten, bei der Erörterung nicht-öffentlicher Informationen nicht namentlich genannt zu werden.

Das rasante Wachstum von QTS hat es zu einem Paradebeispiel dafür gemacht, wie Private Equity die rasante Expansion der Rechenzentrumsindustrie angetrieben hat. Diese Ambitionen prallen auf die öffentliche Besorgnis über die Belastung der Stromnetze und die Auswirkungen von KI-Rechenzentren auf die Immobilienpreise.

Der Rückzug könnte der letzte Schlag für Virginias „Digital Gateway"-Projekt sein – ein Mega-Standort, der ungefähr doppelt so groß wie der New Yorker Central Park ist und einen stadtgroßen Strombedarf hat. Die Initiative sollte rund 100 Milliarden US-Dollar an Ausgaben einbringen und einen der größten Technologiekorridore der Welt schaffen. Das ist nun nicht mehr der Fall.

Das Projekt hatte kontroverse, langwierige öffentliche Anhörungen ausgelöst. Ein bürokratischer Fehler im Zusammenhang mit einer wichtigen Bebauungsplansitzung verursachte Rückschläge für die Entwickler. Bereits im Mai hatte sich das von Brookfield unterstützte Compass Datacenters, das auf mehr als 800 Hektar des Geländes bauen sollte, zurückgezogen.

Die Kehrtwenden beider Unternehmen, schreibt Bloomberg, stellen einen der dramatischsten Rückzüge von Entwicklern aus einem Rechenzentrumsprojekt dar.

Es ist eine Erinnerung daran, wie das Rennen der Technologieunternehmen um die Recheninfrastruktur zur Unterstützung von KI-Fortschritten zunehmend auf dieselben Engpässe stößt – von Stromknappheit bis hin zu Versorgungsengpässen –, vor denen wir seit zwei Jahren warnen und vor denen Citadel zuletzt gewarnt hat.

Der organisierte Widerstand wächst und zwingt Unternehmen und Entwickler, bei der Wahl ihrer Baustandorte überlegter vorzugehen. Genau das haben wir vor einem Jahr vorhergesagt, als immer mehr Basisorganisationen gegen den unaufhaltsamen Ausbau von Rechenzentren vorgingen. Zumindest sind wir noch nicht im Stadium der Brandstiftung angelangt (noch nicht).

Um die Kosten solcher Ausbauten zu berücksichtigen, hat Virginia kürzlich einen Haushalt mit einer Energieverbrauchssteuer auf Rechenzentren verabschiedet, und weitere Bundesstaaten drohen mit Moratorien für neue Entwicklungen. Rechenzentren – und wie ihre Kosten und Vorteile geteilt werden – entwickeln sich nun zu einem wichtigen Streitthema im Vorfeld der US-Zwischenwahlen. Diese Hürden werfen bei Investoren die Frage auf, ob der KI-Ausbau in diesem Tempo weitergehen kann.

Für Gemeindeorganisatoren und Bewohner, die die letzten fünf Jahre damit verbracht haben, sich gegen das Digital Gateway zu wehren, wird QTS' Rückzug nun ein Playbook bestätigen, das Druckkampagnen gegen lokale Politiker und rechtliche Angriffe beinhaltete. Es wird auch einen noch stärkeren Gegenschlag im ganzen Land gegen diese unerwünschten Entwicklungen auslösen.

Wie Bloomberg berichtet, erschienen Hunderte von Befürwortern und Kritikern bei einer 27-stündigen Bebauungsplanananhörung im Jahr 2023, um die Behörden für das Projekt zu gewinnen. Nachdem Kreisbeamte knapp für die Umwandlung von landwirtschaftlichem und halbländlichem Land für Rechenzentren gestimmt hatten, verfolgten Gemeindeorganisatoren und Bewohner Klagen.

Das Ergebnis der Sitzung – und ob der Landkreis die Veranstaltung ordnungsgemäß bekanntgemacht hatte – stand im Mittelpunkt der rechtlichen Anfechtungen. Die Klagen hingen an einem Detail: Die ersten beiden Zeitungsankündigungen, die die Anhörung bekannt machten, waren nicht durch mindestens sechs Tage getrennt, wie es die damals geltenden staatlichen und lokalen Vorschriften verlangten. Obwohl unklar ist, ob Blackstone-Vertreter versucht hatten, den Bebauungsplanausschuss zu „schmieren", um das Rechenzentrum still und leise auf den schnellen Weg zu bringen, war das Ergebnis für die Bauherren letztendlich katastrophal.

Im März bestätigten Virginias Gerichte ein früheres Urteil, dass die Bebauungsplangenehmigungen ungültig waren, weil die öffentlichen Bekanntmachungen für die Sitzung den Vorschriften nicht entsprachen.

„Obwohl wir nach wie vor glauben, dass dieses Projekt erhebliche Vorteile für die Region und unsere Nachbarn geboten hätte, haben jüngste rechtliche Schritte und sich häufende regulatorische Hürden einen gangbaren Weg nach vorne effektiv versperrt", sagte Compass Datacenters-Präsident AJ Byers in einer Erklärung nach dem Urteil.

Nachdem Compass das Projekt aufgegeben hatte, blieb QTS als einziger Entwickler übrig. Es war die einzige Partei, die beim Obersten Gerichtshof Virginias Berufung einlegte.

Ursprünglich waren die Führungskräfte des Unternehmens besorgt über die Aussicht, aufgrund eines Verwaltungsfehlers einen Rechtsfall zu schaffen. Nach dem Rückzug von Compass verlor QTS einen Partner, der die Kosten für die Aufrüstung verschiedener Versorgungseinrichtungen, die für die massiven Entwicklungen benötigt werden, geteilt hätte, sagte eine der mit der Angelegenheit vertrauten Personen. QTS entschied, dass es sich nicht lohnte, das Projekt fortzuführen.

Blackstone, das QTS im Jahr 2021 erwarb, ist ein wichtiger Financier von Rechenzentren mit einem Portfolio von mehr als 150 Milliarden US-Dollar solcher Vermögenswerte weltweit.

Der zunehmend erbitterte politische und basisdemokratische Widerstand gegen den Bau neuer Rechenzentren erklärt, warum Blackstone kalte Füße bekommt, genau als die KI-Blase ihren Höhepunkt erreicht – zunächst durch den Verkauf bestehender Rechenzentren und nun durch den Rückzug von bevorstehenden Projekten. Eine aktuelle Gallup-Umfrage ergab, dass 7 von 10 Amerikanern dem Bau von Rechenzentren für künstliche Intelligenz in ihrer Region ablehnend gegenüberstehen, darunter fast die Hälfte, 48 %, die stark dagegen sind. Kaum ein Viertel befürwortet diese Projekte, wobei 7 % stark dafür sind.

Die Hälfte der Gegner nennt den übermäßigen Ressourcenverbrauch von Rechenzentren, darunter jeweils 18 %, die ihren Wasser- und Energieverbrauch erwähnen. Sechzehn Prozent nennen eine damit verbundene Umweltsorge bezüglich Verschmutzung, einschließlich Lärm- sowie Luft- und Wasserverschmutzung.

Etwa jeder fünfte Gegner ist besorgt über die Auswirkungen auf die lokale Lebensqualität, einschließlich Bevölkerungswachstum, erhöhtem Verkehrsaufkommen und der Präferenz, das Land für andere Zwecke zu nutzen. Ein ähnlicher Anteil nennt potenziell negative wirtschaftliche Folgen, darunter höhere Nebenkosten, steigende Lebenshaltungskosten und die Baukosten der Rechenzentren (die den Einsatz von Steuergeldern beinhalten könnten).

Der größte Teil des verbleibenden Widerstands geht auf allgemeine oder spezifische Bedenken gegenüber künstlicher Intelligenz zurück.

Blackstone, das mehr als 1,3 Billionen US-Dollar verwaltet, bezeichnet sich selbst als den weltweit größten Anbieter von Rechenzentren und besitzt auch einige der Versorgungsunternehmen, die diese betreiben. Das Unternehmen erwarb QTS im Jahr 2021 und kaufte 2024 den australischen Computing-Anbieter AirTrunk. Im Mai hielt das Unternehmen einen Börsengang für den Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc. ab, sein Rechenzentrum-Akquisitionsvehikel, das darauf abzielt, bereits gebaute und vermietete Immobilien zu erwerben, die vom KI-Boom profitieren.

Und da die Protestbewegung nun weiß, wie sie gegen ungebetene Wall-Street-Akteure vorgehen kann – dank der Kapitulation von Blackstone –, ist mit einem exponentiellen Anstieg rechtlicher (und anderer) Versuche zu rechnen, den Ausbau von Rechenzentren in den USA zu behindern. Dies stellt sicher, dass der KI-Superzyklus, der bereits Jahre hinter dem Zeitplan liegt und bei dem nur die Hälfte der geplanten Rechenzentren im Bau und im Zeitplan ist, mit einer Flut von Verzögerungen und Stornierungen rechnen muss – was dafür sorgt, dass die Rendite auf schuldenfinanzierte Investitionsausgaben noch geringer ausfällt, während die endgültigen Starttermine sich immer weiter in eine ungewisse Zukunft verschieben.