Opendoor-CEO warnt: Wohnungsmarkt funktioniert nicht mehr

Es gibt ein Problem mit dem Immobilienmarkt.

Häuser kommen auf den Markt, doch viele Immobilien stehen leer. Käufer suchen Erleichterung, aber die Hypothekenzinsen sind immer noch hoch genug, um die monatlichen Zahlungen schwierig zu machen. Ältere Hausbesitzer, die andernfalls in eine kleinere Immobilie umziehen würden, bleiben, wo sie sind, weil ein Umzug den Verlust einer erheblich günstigeren Hypothek bedeuten könnte.

Das lässt erstmalige Käufer in der Mitte feststecken.

Opendoor-CEO Kaz Nejatian sagt, das Problem seien nicht nur die Immobilienpreise. Viele Menschen können es sich nicht leisten, in diesem Markt umzuziehen, auch wenn sie es wollen.

Dies ist wichtig für Opendoor (OPEN), ein Unternehmen, das darauf ausgerichtet ist, Immobilientransaktionen einfacher und schneller zu machen. Transaktionsgetriebene Unternehmen spüren die Auswirkungen schnell, wenn der Immobilienmarkt verlangsamt.

Die 30-jährige Festhypothek lag laut Freddie Mac zum 18.06. im Durchschnitt bei 6,47 %, gegenüber 6,52 % eine Woche zuvor, aber immer noch hoch genug, um die Erschwinglichkeit zu belasten.

Das ergibt einen scheinbar lebhaften Markt, der unter der Oberfläche sehr frustrierend ist.

„Erstkäufer von Eigenheimen stecken fest und können in diesem Markt nicht kaufen", sagte Nejatian bei CNBC.

Opendoor-CEO sagt, erstmalige Eigenheimkäufer sind ausgesperrt

Die Angebote steigen, aber Häuser bleiben länger auf dem Markt als noch vor einem Jahr, sagte Nejatian.

Das ist ein wesentlicher Unterschied.

Mehr Angebote bedeuten nicht immer einen einfacheren Markt für Käufer. Das Angebot kann steigen, wenn die Hypothekenzinsen hoch sind und Verkäufer zögern, die Preise zu senken, auch wenn Häuser sich nicht erschwinglich anfühlen.

Das Hauptproblem ist die Bewegung.

Viele Eigentümer konnten refinanzieren oder Häuser kaufen, als die Hypothekenzinsen deutlich günstiger waren. Wenn Sie jetzt eine Immobilie verkaufen und eine neue kaufen, kann das bedeuten, einen Zinssatz von knapp 3 % gegen einen von über 6 % zu tauschen.

Das macht einen Umzug in eine kleinere Immobilie weniger verlockend.

Es verhindert auch, dass Häuser im normalen Verlauf durch den Markt bewegt werden.

Ältere Hausbesitzer, die sich entscheiden zu bleiben, bedeutet weniger Häuser für jüngere Käufer. Wenn jüngere Käufer nicht auf die typische Immobilienleiter gelangen können, beginnt diese zu brechen.

Opendoor Immobilienwarnung: Die wichtigsten Erkenntnisse

• Opendoor-CEO Kaz Nejatian sagt, erstmalige Eigenheimkäufer stecken im aktuellen Markt fest.
• Die Hypothekenzinsen bleiben hoch genug, um die monatlichen Zahlungen schmerzhaft zu halten.
• Viele Hausbesitzer verkleinern sich nicht, weil sie ihre günstigeren Hypotheken nicht aufgeben wollen.
• Das typische Alter des erstmaligen Käufers ist laut der National Association of Realtors auf 40 gestiegen.
• Ein langsamer Transaktionsmarkt stellt eine direkte Herausforderung für das Geschäftsmodell von Opendoor dar.

Die National Association of Realtors erklärte in ihrem Profil der Eigenheimkäufer und -verkäufer 2025, dass der Anteil der erstmaligen Käufer auf ein Rekordtief von 21 % gefallen ist, während das Durchschnittsalter eines erstmaligen Käufers auf ein Rekordhoch von 40 gestiegen ist.

Dies bestätigt Nejatians Warnung.

Ihr erstes Zuhause ist mehr als nur ein Haus. Es ist oft der Beginn des Vermögensaufbaus im Haushalt. Wenn Käufer bis zum Alter von 40 Jahren warten, können die langfristigen Konsequenzen weit über einen einzelnen schlechten Marktzyklus hinausgehen.

Opendoor setzt viel auf Immobilienbewegung

Nejatians Ansichten sind besonders bemerkenswert, da Opendoors Geschäft auf Immobilienaktivitäten basiert.

Das Unternehmen sagt, sein Ziel sei es, „die Welt zugunsten von Hausbesitzern und denen, die hart daran arbeiten, Hausbesitzer zu werden, zu verändern." Sein Geschäft konzentriert sich darauf, Technologie einzusetzen, um den Kauf und Verkauf von Immobilien zu vereinfachen.

Opendoors grundlegendes Konzept ist einfach: Immobilien kaufen, Reparaturen oder Renovierungen durchführen und sie verkaufen. Das Unternehmen stellt das iBuyer-Konzept als einen Zyklus dar, in dem es ein Haus kauft, renoviert und dann weiterverkauft.

Dieser Ansatz funktioniert am besten, wenn Häuser verkauft werden.

In einem eingefrorenen Markt stehen beide Parteien vor Herausforderungen. Verkäufer könnten zögern zu inserieren. Käufer könnten nicht bereit sein zu bieten. Häuser können länger auf dem Markt bleiben. Es wird schwieriger, Preise zu ermitteln. Das Lagerrisiko kann steigen.

Daher ist Nejatians Warnung mehr als eine allgemeine Beschwerde über den Immobilienmarkt.

Das trifft den Kern der Schwierigkeiten, mit denen Opendoor konfrontiert ist.

Das Startup versucht, Investoren zu überzeugen, dass es Technologie, Daten und Geschwindigkeit nutzen kann, um Reibungsverluste im Wohnimmobilienbereich zu beseitigen. Aber steigende Hypothekenzinsen und finanzieller Druck könnten selbst einen reibungsloseren Prozess überwältigen.

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Opendoor-CEO Nejatian, zuvor COO und VP of Product bei Shopify, wurde im September 2025 zum CEO ernannt, um das Unternehmen als KI-gesteuerte Immobilienplattform in sein nächstes Kapitel zu führen.

Das macht den aktuellen Markt zu einem großen Test.

Opendoor hat ein besseres Argument, wenn es Häusern helfen kann, in einem schwachen Markt zu verkaufen. Wenn Käufer und Verkäufer feststecken, ist es schwieriger zu wachsen.

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Opendoor-CEO sagt, der Wohnungsmarkt braucht weniger Hürden

Nejatian wies auch auf die Spannung zwischen Käufern und Verkäufern auf dem Immobilienmarkt hin.

Das ist ein bekanntes Argument eines Technologiemanagers im Immobilienbereich, aber es trifft in diesem Markt anders.

Käufer suchen mehr als günstigere Immobilienpreise. Sie wollen weniger pro Monat zahlen. Verkäufer wollen nicht nur schnell verkaufen. Sie wünschen sich einen soliden Preis, besonders wenn ihr nächstes Zuhause einen erheblich höheren Hypothekenzinssatz haben wird.

Ziele können im Konflikt stehen.

Der Mechanismus fügt zwischen Käufer und Verkäufer von Natur aus zu viele Kosten hinzu, sagte Nejatian. Wenn diese Reibung beseitigt werden könnte, könnten Verkäufer mehr Geld behalten und Käufer weniger zahlen, behauptete er.

Das ist das optimistische Argument für Startups wie Opendoor.

Das Unternehmen kann die Hypothekenzinsen nicht bestimmen. Es kann die Eigentümer nicht zum Verkauf zwingen. Es kann die Erschwinglichkeit nicht alleine angehen.

Aber in einem Markt, der bereits eine Herausforderung ist, kann es argumentieren, dass schnellere, sauberere Transaktionen wichtiger sind.

Aber erstmalige Käufer haben nach wie vor unmittelbare Schwierigkeiten.

Sie sehen sich teuren Zahlungen, älteren Mitbewerbern, begrenztem erschwinglichem Angebot und einem Markt gegenüber, in dem viele bestehende Hausbesitzer wenig Anreiz haben, umzuziehen.

Für viele Amerikaner hat das das erste Eigenheim zu einem Meilenstein im späten Leben gemacht, nicht zu einem Ausgangspunkt.

Nejatians Warnung ist auch für Opendoor eine geschäftliche Realität.

Ein träger Immobilienmarkt schadet den Verbrauchern, schadet den Verkäufern und schadet besonders den Unternehmen, die dafür gegründet wurden, Transaktionen zu ermöglichen.

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