Нерухомість у Києві: аналітика попиту та пропозиції

Огляд ринку столиці

Як змінювався ринок нерухомості у Києві під час війни

Статистика первинного ринку Києва

• середня вартість квадратного метра у столиці складає 1310 доларів (станом на 15.02.2026 ― 56631 грн);
• найменше подорожчала нерухомість класу «Економ» ― лише на 2% за рік — до 43 тис. грн за м²;
• найбільше додали у вартості об’єкти класу «Комфорт» ― 13% за рік — до 50 тис. грн за м²;
• вартість квадратного метра класу «Бізнес» зросла на 8% — до 78 тис. грн;
• найдорожчий квадратний метр у Печерському районі ― 118 тис. грн;
• найдешевший квадратний метр у Деснянському районі ― 35700 грн;
• від лютого 2025 року до лютого 2026-го квартири у середньому подорожчали на 4,01%;
• від січня 2025 року до лютого 2026-го об’єкти на первинному ринку зросли в ціні на 3,07%.

Статистика вторинного ринку столиці

• Однокімнатні квартири за рік подорожчали на 16%. Середня вартість складає 70 тис. доларів.
• Двокімнатні подорожчали на 17% — до 112 тис. доларів.
• Найбільше зросла вартість трикімнатних квартир ― на 18% — до 165 тис. доларів.

Трансформація ринку оренди

• Чи є у квартирі газ і автономне опалення?
• Наскільки часто вимикають світло і чи довго будинок простояв без електрики під час регулярних відключень у січні?
• Чи є генератор для ліфта? (особливо це актуальне запитання для висоток)
• Чи є власне укриття? Якщо немає, то яка відстань до найближчого?
• Яка ситуація зі зв’язком?

Попит на дохідну нерухомість

• локація — центральні або перспективні райони з розвиненою інфраструктурою, транспортною доступністю та безпечним оточенням залишаються пріоритетом;
• безпека та автономність — наявність сучасних укриттів та автономних інженерних систем значно підвищує привабливість об’єкта, особливо в умовах війни;
• формат та готовність об’єктів — компактні квартири з ремонтом white box забезпечують швидкий старт оренди та передбачуваний дохід, мінімізуючи клопоти з експлуатацією;
• внутрішня інфраструктура та спільні простори — покупці цінують наявність розвиненої інфраструктури всередині комплексу (ресторани, кав’ярні, магазини, супермаркети, аптеки, стоматологія), а також безплатних спільних зон (лобі, коворкінг, тренажерна зала, дитяча кімната, кінозал, кімната караоке та для гри в PlayStation, сауна і кімната для відпочинку), бо ці елементи роблять життя орендаря комфортним і підвищують привабливість інвестиції безпосередньо для самого інвестора;
• сервіс управління та пасивність інвестиції — наявність власної компанії з управління нерухомістю, яка бере на себе всі процеси (здавання в оренду, заселення та виселення, збір комунальних платежів, підтримання належного стану квартири) та надає орендарям сервіс на рівні готелю, є ключовим фактором для інвесторів, які не планують самостійно керувати об’єктом;
• фінансові умови — гнучкі умови покупки, наявність програми розтермінування, а в розрізі купівлі в Standard One — можливість відтермінувати оплату ремонту white box.

Роль державних програм у стимулюванні попиту

«єОселя»

• Програма поширюється переважно на об’єкти первинного ринку. Вона дозволяє взяти в іпотеку квартиру під 3% чи 7% залежно від категорії клієнта ― військовослужбовці, медики, науковці, правоохоронці, педагоги можуть розраховувати на мінімальну ставку.

• Від жовтня 2022 року програмою «єОселя» скористалися понад 23 тисячі родин. Загальна сума кредитів станом на кінець січня 2026-го досягла суми у 40 млрд грн.
• Найактивнішими користувачами цієї програми є українці віком 26−35 років ― вони складають майже 44% всіх учасників програми. Кредит оформлюють переважно чоловіки (65%).
• За даними Мінекономіки, «єОселя» 2025 року склала 97% всього іпотечного ринку України.
• Київ входить до переліку лідерів за кількістю укладених договорів.

«єВідновлення»

• Державна програма компенсації за пошкоджене чи зруйноване житло через війну. Одержувачі можуть розраховувати на кошти на ремонт чи житловий сертифікат на купівлю житла (допускається первинний і вторинний ринки) або будівництво нового.
• 2025 року сертифікати на нове житло отримали понад 19 тисяч українців на 25,8 млрд грн.
• Від 1 грудня 2025 року уряд запустив новий компонент програми ― житлові ваучери для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) номіналом 2 млн грн. Цю суму можна витратити на купівлю квартири, оплату першого внеску за іпотекою чи інвестицію в будівництво. Поки що пропозиція доступна не всім ВПО, а тільки тим, хто має статус учасника бойових дій або отримав інвалідність через війну.

Прогнози та перспективи ринку нерухомості у Києві

• Посилення попиту на якісні об’єкти. Проєкти з сильними характеристиками (безпека, розвинена внутрішня інфраструктура, спільні простори, сервісне управління) будуть в пріоритеті.
• Збільшення ролі пасивних інвестицій. Через невизначеність у глобальному економічному середовищі інвестори віддають перевагу активам із регулярними грошовими потоками, а не спекулятивним угодам. Це підтримуватиме попит у сегменті нерухомості для оренди.
• Відкладений попит. Частина покупців може утримуватися від угод на початку року в очікуванні змін, але у другій половині 2026-го цей попит, імовірно, буде реалізований.
• Активізація іноземних інвесторів. Після стабілізації ситуації частина нерезидентів поступово повернеться на ринок — особливо якщо проєкти пропонують зрозумілі механізми управління, прозорі фінансові моделі й гарантовані сервіси.