Gegevens tonen scherpe stijging van huurachterstanden in Dubai

• Huurachterstanden meer dan verdubbeld
• Banenverlies zet huishoudens onder druk
• Toegenomen cashflowdruk voor verhuurders

De huurachterstanden in Dubai zijn vorig jaar meer dan verdubbeld, doordat hogere levenskosten en het verlies van kantoorбanen huishoudens onder druk zetten, volgens eigen data van een vastgoedplatform.

Deze stijging veroorzaakt wrijving op de huurmarkt van de stad, waardoor verhuurders meer tijd en geld moeten besteden aan het innen van achterstanden en het risico op cashflowproblemen voor kleinere investeerders toeneemt.

"Het is nog geen paniek, maar het effect ervan, vooral op de individuele verhuurder, kan ongelooflijk exponentieel zijn," vertelde Rakesh Mavath, oprichter en CEO van Takeem, aan AGBI.

Ter vergelijking: het aantal achterstanden in 2025 was ongeveer een kwart van wat het was tijdens de Covid-19-pandemie en een derde van wat het was tijdens de mondiale financiële crisis, aldus Mavath. 

"Het voegt systematisch risico toe aan het hele systeem. Het zou slechts één black swan-gebeurtenis of grote macro-economische gebeurtenis vergen om de cijfers zeer snel terug op dat niveau te zien." 

Digitaal platform Takeem biedt investeerders betalingstracking, onderhoudsdekking en huurbescherming, en monitort meer dan 90.000 wooneenheden in Dubai die eigendom zijn van particuliere verhuurders, family offices en instellingen – goed voor ongeveer $2,5 miljard (AED9 miljard) aan jaarlijkse huur.

Het bedrijf zei dat de achterstanden in de afgelopen 12 maanden met 125 procent zijn gestegen vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder, maar het maakte geen exacte cijfers bekend vanwege vertrouwelijkheidsbeperkingen.

Late betalingen stegen met 300 procent vergeleken met het voorgaande jaar, zo toonden de gegevens. Achterstanden worden geregistreerd zodra een gelegaliseerde juridische kennisgeving wordt verzonden 30 dagen na niet-betaling.

De meeste late betalingen weerspiegelen liquiditeitsproblemen op korte termijn, zoals baanwisselingen of ontslagen, in plaats van volledige insolventie, zei Mavath.

"Betaalbaarheid is nu een duidelijke beperking voor veel huurders, vooral in segmenten die blootgesteld zijn aan ontslagen of loonsverlagingen," zei hij. "Als we huurders vragen waarom ze in gebreke blijven, zeggen ze dat het is omdat ze ontslagen zijn."

Een uitgestelde of late betaling verwijst naar huur die niet op tijd is betaald maar nog niet is geëscaleerd. Niet alle betalingsvertragingen worden achterstanden.

Huisuitzettingen wegens wanbetaling behoorden tot de meest voorkomende zaken die werden behandeld door het Dubai's Rental Disputes Center van de staat, vertelde senior rechter in eerste aanleg Yousef Al Mansoori vorig jaar aan de lokale krant Khaleej Times.

Het centrum loste 443 huurgeschillen op ter waarde van meer dan AED190 miljoen in het tweede kwartaal van 2025.

Begin deze maand lanceerde Dubai een nieuw initiatief waarbij AED10 miljoen wordt toegewezen om gezinnen te helpen die worstelen met huurverplichtingen. Het huurondersteuningsprogramma, uitgevoerd met de Mohammed bin Rashid Al Maktoum Charitable Establishment als onderdeel van het Jaar van het Gezin 2026 van de VAE, is bedoeld om huurders in gebreke te helpen, handhavingszaken af te wikkelen en extra in aanmerking komende gezinnen te ondersteunen.

Huur is de grootste huishoudelijke uitgave in Dubai, die doorgaans tot 40 procent van het inkomen van bewoners vertegenwoordigt, waarbij de meerderheid nog steeds wordt betaald in driemaandelijkse cheques met toekomstige datering.

Ontslagen treffen alle inkomensniveaus, maar hebben de middeninkomensposities van expats het hardst geraakt, aangezien wereldwijde banenverlies in technologie- en energiebedrijven doorwerkt in de regio, aldus Mavath.

De gegevens van Takeem tonen aan dat betalingsdruk het hoogst is onder kantoorpersoneel in technologie, reclame, human resources en consulting – sectoren die herstructurering en verstoring door kunstmatige intelligentie ondergaan – gevolgd door olie en gas, energiediensten, financiële diensten en vastgoed.

"Veel van deze personeelsreducties worden wereldwijd aangestuurd, ook al treffen ze werknemers in het Midden-Oosten en hebben ze vaak geen invloed op het zakelijke klimaat van de regio, de prestaties van lokale dochterondernemingen of zelfs de regionale winstgevendheid," vertelde Carrington Malin, een in de VAE gevestigde technologieconsultant, aan AGBI. 

In Dubai laten de gegevens zien dat ontslagen gestaag doorgaan, waarbij gemiddeld ongeveer 10 tot 15 werknemers per maand hun baan verliezen door voortdurende bedrijfsherstructureringen, aldus Mavath. 

"Het is als een efficiëntiesprint," zei hij. 

"Dat maakt het ongelooflijk moeilijk voor laag- en middelbaar kantoorpersoneel en nieuwe afgestudeerden om nieuwe banen te vinden."

Vastgoedmakelaars vertelden AGBI dat ze bewoners zien die medebewoners aan huurcontracten toevoegen of kamers onderverhuren om achterstanden op huurbetalingen te voorkomen. 

"Sommige gezinnen verhuren de kamers van hun kinderen," zei een makelaar.

Voor verhuurders stijgen de invorderingskosten omdat er meer tijd wordt besteed aan het innen van betalingen, wat extra druk toevoegt aan de cashflows, aldus Mavath.

• Nieuwe huurindex voor Dubai om stijgingen en geschillen in te dammen
• Saoedi-Arabië biedt buitenlandse kopers van huizen 'levenslang' verblijfsrecht
• Cashloze drive van VAE tegengehouden door de bescheiden huurcheque

Takeem, dat de Create Apps-prijs heeft gewonnen onder beschermheerschap van kroonprins van Dubai Sheikh Hamdan bin Rashid Al Maktoum, en Proptech of the Year op het World Realty Congress, is ontworpen om pijnpunten bij residentiële verhuur voor investeerders weg te nemen.

Ondanks de stijging van de achterstanden, zei Mavath dat de markt niet in crisis is. 

De jaarlijkse groei van de huurprijzen in Dubai vertraagde tot ongeveer 11 procent in Q3 2025, ten opzichte van het tempo van 13 tot 15 procent dat gedurende een groot deel van 2024 werd gezien, volgens adviesbureau Cavendish Maxwell.

"We hebben het niet over 2008 of 2020. We komen net uit enkele massale boomjaren waarin het achterstandspercentage daalde tot 2024," zei Mavath.