Dubai vastgoed kan herstellen, maar bereid je voor op een zware zomer

De aankondigingen komen snel en gestaag. Dubai heeft de Gold Line goedgekeurd, een nieuwe metrolijn die enkele van de buitenwijken van het emiraat – zowel de chique wijk Nad Al Sheba als de minder exclusieve JVC – zal verbinden met het bredere netwerk en het groeiende spoorwegsysteem.

De nieuwe metrolijn wordt 42 km lang en volledig ondergronds. Het project is welkom nieuws voor de inwoners van de stad, die tot februari de druk voelden van een snelle bevolkingstoename en de daaruit voortvloeiende drukte – in ieder geval op de wegen. Het betekent ook dat de stad zich verder van de kustlijn ontwikkelt.

Elders versnelt het staatsgezinde Nakheel de bouw op Dubai Islands, een groot project voor de kust van Deira, het oude hart van de stad.

En dezelfde ontwikkelaar heeft ook contracten ter waarde van bijna 1 miljard dollar gegund voor Palm Jebel Ali, een ander groot – en sterk vertraagd – project dat voor het eerst werd aangekondigd in 2002.

"Onze projecten gaan door en het werk zal niet stoppen. Integendeel, het tempo zal versnellen. We blijven toegewijd aan een duidelijke ontwikkelingsagenda," zei sjeik Mohammed bin Rashid, heerser van Dubai, afgelopen week.

Sjeik Mohammed heeft het emiraat gecommitteerd om tegen 2040 "de beste plek ter wereld om te leven" te worden.

Ondertussen houden off-plan verkopen, een belangrijke aanjager van de vastgoedmarkt in de commerciële hoofdstad van de Arabische Golf, ook stand, misschien verrassend genoeg. De meest recente gegevens voor het emiraat tonen bijna 10.000 transacties in maart, een daling van slechts 2 procent vergeleken met dezelfde periode vorig jaar.

Dus business as usual? Niet precies.

Binnen de eerste twee weken van de oorlog berichtte AGBI dat off-plan ontwikkelaars in Dubai kortingen van wel 10 procent en flexibele betalingsvoorwaarden aanboden om investeerders aan te trekken. Dit is verstandig.

Bovendien daalde het aantal nieuwe huurcontracten in Dubai in maart met meer dan een derde en daalden de huurprijzen zelf ook, hoewel sommige gebieden veerkrachtiger bleken dan andere, aldus Josh Corder.

Anekdotisch is er veel leegstaand vastgoed. Expats die zouden komen, hebben de verhuizing uitgesteld in afwachting van de uitkomst van de gebeurtenissen. De restaurant- en hotelsector heeft het moeilijk. Werknemers zijn op verlof gestuurd. En de internationale luchtvaartmaatschappijen, op de lokale gevestigde maatschappijen na, blijven weg op instructie van hun verzekeraars.

Verder lezen:

• Dubai off-plan: wat kopen mensen en waar?
• Dubai Properties gunt Villanova-contract van 300 miljoen dollar
• Waarom het flippen van vastgoed in Dubai steeds lastiger wordt

We gaan nu de lange zomermaanden in en een rustperiode in transacties. Realistisch gezien kijken we naar 1 september als het begin van het koop- en verkoopseizoen.

De situatie in de Straat van Hormuz blijft echter ongemakkelijk.

Zeker, Dubai en zijn mede-emiraten zijn hier eerder geweest. In 2020, het jaar van de Covid-19-pandemie, daalden de verkoopvolumes met 10 procent op jaarbasis, terwijl de waarden met 9,5 procent daalden, volgens de analysewebsite DXB Interact.

Maar in 2021 stegen de volumes met 76 procent en schoten de prijzen met 111 procent omhoog.

De stad maakte bekendzij een opmerkelijk herstel, geholpen door de introductie van het gouden visum en vervolgens een toestroom van Russen en Oekraïners die op zoek waren naar een toevluchtsoord van het conflict.

Dubai overweegt ook meer wijzigingen in het gouden visum en de verblijfsprocedures voor vastgoedinvesteerders, door het bedrag dat zij moeten besteden te verlagen en de regels te versoepelen, aldus Megha Merani.

Er zijn andere positieve kanten. Dubai wordt opnieuw betaalbaar na de afgelopen 12 maanden beslist minder betaalbaar te zijn geworden. Vorig jaar plaatste de Zwitserse vermogensbeheerder Julius Baer de stad op de zevende plaats ter wereld voor kosten van levensonderhoud, vóór Parijs, New York en Milaan.

Het Deutsche Bank Research Institute stelde ook vast dat Dubai een van de tien duurste steden ter wereld was voor het huren van een appartement met drie slaapkamers.

En UBS kende het emiraat de sterkste stijging toe in zijn vastgoedbubbel-risicoindex onder bijna twee dozijn wereldsteden.

Een herijking is dus welkom, hoewel de uitdagingen, gezien de situatie in Iran, niet vergelijkbaar zijn met die van Covid.

De dynamiek van Dubai, de lage belastingstatus en de wereldklasse infrastructuur zijn sterke troeven en zullen dat waarschijnlijk blijven. Maar de kortetermijnvooruitzichten voor de vastgoedmarkt zijn niet positief. Het is misschien een goed moment om die grootschalige keukenrenovatie uit te voeren die u aan het plannen was.