Abbas Sajwani : la Liquidité immobilière à Dubaï en hausse

Les acheteurs immobiliers de Dubaï ont attendu des mois que la guerre contre l'Iran leur offre une réduction. Elle n'est jamais venue.

Malgré un net ralentissement des transactions durant le conflit, les vendeurs ont largement maintenu leurs prix, selon Abbas Sajwani, le milliardaire fondateur du promoteur de luxe AHS Properties.

Il a indiqué que les acheteurs avaient différé leurs achats plutôt que d'y renoncer, et que l'activité devrait reprendre à partir de septembre.

« Les gens s'attendaient à obtenir un meilleur prix, mais personne n'obtenait de meilleur prix en raison de cette situation », a-t-il déclaré à AGBI.

« Le conflit a eu un impact très limité sur les transactions. Ici et là, on décroche une bonne affaire ponctuelle, mais sur un marché plus large, les vendeurs maintiennent leurs prix. »

Sajwani – qui siège également au conseil d'administration du groupe Damac, l'un des plus grands promoteurs privés de Dubaï – est le fils de Hussain Sajwani, fondateur de l'entreprise et partenaire commercial de longue date du président américain Donald Trump. La fortune du père Sajwani dépasse 13 milliards de dollars, selon le Bloomberg Billionaires Index.

Ces commentaires offrent un premier aperçu du marché immobilier de Dubaï après le mémorandum d'accord américano-iranien signé ce mois-ci.

Cette nouvelle a apaisé les craintes d'un conflit régional prolongé qui perturbait le transport maritime, pesait sur le tourisme et soulevait des questions quant à savoir si l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques au monde était à la veille d'un effondrement majeur.

L'émirat a profité d'un boom de plusieurs années porté par des acheteurs étrangers, des migrants fortunés et des incitations à la résidence à long terme via le « visa doré », mais fait l'objet d'une surveillance étroite depuis que la guerre a ébranlé le sentiment des investisseurs dans tout le Golfe. La question pour les investisseurs est de savoir si la crise a simplement retardé les transactions ou marqué le début d'un ralentissement plus large.

Pic de septembre

Sajwani s'attend à ce que les capitaux mis en attente durant le conflit reviennent en grande partie au quatrième trimestre.

« Je pense que dans les prochaines semaines, vous verrez une reprise », a-t-il déclaré.

« Le grand pic de liquidité viendra en septembre, une fois que les gens seront rentrés de vacances, que l'été sera terminé et qu'ils seront de retour aux affaires. »

AGBI a précédemment rapporté que la guerre risque de freiner la croissance démographique de Dubaï, avec des pertes d'emplois, des départs d'expatriés et une vague de nouvelles offres accentuant la pression sur les investisseurs.

Malgré des attaques sporadiques de drones depuis l'annonce d'un cessez-le-feu en avril et des inquiétudes persistantes concernant la sécurité régionale à long terme, Sajwani estime que les investisseurs finiront par considérer cette période comme une démonstration des capacités défensives des Émirats arabes unis plutôt que comme un tournant pour le marché.

« Je pense que les gens verront cela davantage comme une opportunité [d'investir] », a-t-il déclaré.

« La liquidité ne s'est pas tarie, elle était simplement en attente. Les gens voulaient toujours acheter… ils attendent de voir ce qui se passe, ce qui est tout à fait compréhensible. »

Fuite vers la qualité

Les données du marché montrent que l'activité a nettement ralenti depuis le début de la guerre le 28 février, mais les prix se sont révélés relativement résilients.

Les ventes immobilières résidentielles en mai ont atteint environ 22 milliards AED (6,1 milliards de dollars), selon Reidin, un cabinet de recherche qui analyse les données du Département foncier de Dubaï.

C'est une baisse de 42 % par rapport à avril et près de la moitié des 46 milliards AED enregistrés en février, juste avant que les Émirats arabes unis ne fassent face à un déluge de missiles et de drones – plus que toute autre nation ciblée dans la guerre américano-israélienne contre l'Iran.

Le ralentissement s'est concentré sur le marché sur plan, qui représente environ les trois quarts des transactions. Les ventes de logements encore en construction ont chuté de près de 50 % d'un mois à l'autre, à environ 16 milliards AED en mai. Pour les logements prêts à l'emploi, les valeurs des transactions ont baissé de moins de 15 % par rapport à avril.

Mais les prix à l'échelle de la ville par pied carré, selon les rapports de Reidin – exception faite des ventes en difficulté qui représentaient environ un dixième des biens annoncés – ont diminué de moins de 5 % sur ces trois mêmes mois.

Sajwani a déclaré que cette résilience était la plus évidente dans les quartiers prisés de Dubaï, tels que Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah, le DIFC et Downtown Dubai, où l'offre reste limitée.

« Dans les emplacements de Grade A, il n'y a pas eu de correction », a-t-il affirmé, tandis que les emplacements de Grade B se sont assouplis d'environ 10 % – une baisse qu'il a qualifiée de « pas grand-chose ».

« Les gens vont [désormais] se concentrer davantage sur le Grade A, sur les emplacements clés, car ils réalisent que c'est la chose la plus difficile à reproduire, et sur n'importe quel marché, ce sont toujours les plus solides. »

Thèse de la rareté

Cette vision se reflète dans la stratégie d'acquisition d'AHS – portée par la rareté des sites de premier choix.

La société a récemment accepté d'acquérir l'hôtel Shangri-La Dubaï sur Sheikh Zayed Road pour 1 milliard AED.

La tour de 43 étages, avec vue sur le Burj Khalifa, le Dubai Mall et l'océan, se situe juste à côté de la Trump Tower Dubaï, en cours de construction par le promoteur saoudien Dar Global.

Sajwani a indiqué que la transaction avait été négociée avant le conflit et conclue à la même valorisation.

« Nous avons convenu du prix et des conditions en janvier, mais nous n'avons signé qu'en mai… et le prix n'a pas changé », a-t-il déclaré.

« Il n'y a pas de terrain vide dans cette bande. »

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