El CEO de Opendoor advierte que el mercado inmobiliario ha dejado de funcionar

Hay un problema con el mercado inmobiliario.

Las viviendas están saliendo al mercado, pero muchas propiedades permanecen sin actividad. Los compradores buscan alivio, pero las tasas hipotecarias siguen siendo lo suficientemente altas como para dificultar los pagos mensuales. Los propietarios mayores que de otro modo podrían reducir el tamaño de su vivienda se quedan donde están, porque mudarse podría significar perder una hipoteca considerablemente más barata.

Eso deja a los compradores primerizos atrapados en el medio.

El CEO de Opendoor, Kaz Nejatian, dice que el problema no son solo los precios de las viviendas. Muchas personas no pueden permitirse mudarse en este mercado, incluso cuando quieren hacerlo.

Esto es importante para Opendoor (OPEN), una empresa basada en hacer las transacciones inmobiliarias más fáciles y rápidas. Las empresas impulsadas por transacciones sufren los efectos rápidamente cuando el mercado inmobiliario se ralentiza.

La hipoteca a tipo fijo a 30 años promedió un 6,47% al 18 de junio, por debajo del 6,52% de una semana antes, pero aún lo suficientemente alta como para presionar la asequibilidad, dijo Freddie Mac.

Esto da lugar a un mercado aparentemente activo que resulta muy frustrante en la superficie.

"Los compradores de vivienda por primera vez están atrapados sin poder comprar en este mercado", dijo Nejatian en CNBC.

El CEO de Opendoor dice que los compradores primerizos están excluidos

Los listados están aumentando, pero las viviendas permanecen en el mercado más tiempo que hace un año, dijo Nejatian.

Esa es una diferencia clave.

Más listados no siempre se traducen en un mercado más fácil para los compradores. El inventario puede aumentar si las tasas hipotecarias son altas y los vendedores son reacios a reducir los precios, incluso si las viviendas no resultan asequibles.

El principal problema es el movimiento.

Muchos propietarios pudieron refinanciar o comprar viviendas cuando las tasas hipotecarias eran considerablemente más baratas. Ahora, si vendes una propiedad y compras una nueva, puede significar cambiar una tasa cercana al 3% por una superior al 6%.

Esto hace que reducir el tamaño de la vivienda sea menos tentador.

También impide que las viviendas fluyan por el mercado con normalidad.

Que los propietarios mayores decidan quedarse significa menos viviendas para los compradores jóvenes. Cuando los compradores más jóvenes no pueden acceder a la escalera habitacional típica, el sistema empieza a romperse.

Advertencia inmobiliaria de Opendoor: puntos clave

• El CEO de Opendoor, Kaz Nejatian, dice que los compradores primerizos están atrapados en el mercado actual.
• Las tasas hipotecarias siguen siendo lo suficientemente altas como para que los pagos mensuales sean dolorosos.
• Muchos propietarios no están reduciendo el tamaño de su vivienda porque no quieren renunciar a hipotecas más baratas.
• La edad típica del comprador primerizo ha aumentado a 40 años, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
• Un mercado de transacciones lento crea un desafío directo para el modelo de negocio de Opendoor.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios señaló en su Perfil de Compradores y Vendedores de Vivienda 2025 que la proporción de compradores primerizos cayó a un mínimo histórico del 21%, mientras que la edad media de un comprador primerizo aumentó a un máximo histórico de 40 años.

Esto confirma la advertencia de Nejatian.

Tu primera vivienda es más que una simple casa. Suele ser el inicio de la acumulación de riqueza en el hogar. Si los compradores esperan hasta los 40 años, las consecuencias a largo plazo pueden extenderse mucho más allá de un único ciclo de mercado desfavorable.

Opendoor tiene mucho en juego en el movimiento inmobiliario

Las opiniones de Nejatian son especialmente destacables dado que el negocio de Opendoor se basa en la actividad inmobiliaria.

La empresa dice que su objetivo es "inclinar el mundo a favor de los propietarios y de quienes trabajan arduamente para convertirse en propietarios". Su negocio se centra en utilizar la tecnología para simplificar la compra y venta de viviendas.

La premisa básica de Opendoor es simple: comprar propiedades, realizar reparaciones o renovaciones y venderlas. La empresa presenta el concepto iBuyer como un ciclo en el que compra una vivienda, la renueva y luego la revende.

Ese enfoque funciona mejor cuando las viviendas se venden.

En un mercado paralizado, ambas partes enfrentan desafíos. Los vendedores pueden ser reacios a publicar. Los compradores pueden no estar dispuestos a pujar. Las viviendas pueden permanecer más tiempo. Se vuelve más difícil descubrir precios. El riesgo de inventario puede aumentar.

Por lo tanto, la advertencia de Nejatian es más que una queja general sobre el mercado inmobiliario.

Eso llega al fondo de la dificultad que enfrenta Opendoor.

La startup busca convencer a los inversores de que puede utilizar tecnología, datos y velocidad para eliminar la fricción del sector inmobiliario residencial. Pero el aumento de las tasas hipotecarias y la presión financiera podrían superar incluso un proceso más fluido.

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El CEO de Opendoor, Nejatian, anteriormente COO y VP de Producto en Shopify, fue nombrado CEO en septiembre de 2025 para llevar a la empresa a su próximo capítulo como plataforma inmobiliaria impulsada por IA.

Eso convierte al mercado actual en una gran prueba.

Opendoor tiene un mejor argumento si puede ayudar a vender viviendas en un mercado débil. Cuando compradores y vendedores se quedan atascados, es más difícil crecer.

Bloomberg &sol Getty Images

El CEO de Opendoor dice que el sector inmobiliario necesita menos barreras

Nejatian también señaló la tensión entre compradores y vendedores en el mercado inmobiliario.

Es un argumento familiar proveniente de un ejecutivo de tecnología inmobiliaria, pero tiene un impacto diferente en este mercado.

Los compradores buscan más que precios de vivienda más baratos. Quieren pagar menos al mes. Los vendedores no solo quieren vender rápido. Desean un precio sólido, especialmente si su próxima vivienda tendrá una tasa hipotecaria considerablemente más alta.

Los objetivos pueden estar en conflicto.

El mecanismo inherentemente añade demasiado gasto entre comprador y vendedor, dijo Nejatian. Si esa fricción pudiera eliminarse, afirmó, los vendedores podrían conservar más dinero y los compradores podrían pagar menos.

Ese es el argumento alcista para startups como Opendoor.

La empresa no puede determinar las tasas hipotecarias. No puede hacer que los propietarios vendan. No puede abordar por sí sola la asequibilidad.

Pero en un mercado que ya de por sí es un desafío, puede argumentar que las transacciones más rápidas y limpias son más importantes.

Pero los compradores primerizos siguen teniendo una dificultad inmediata.

Se enfrentan a pagos costosos, competidores de mayor edad, oferta asequible limitada y un mercado donde muchos propietarios actuales tienen pocos incentivos para mudarse.

Para muchos estadounidenses, eso ha convertido la primera vivienda en un hito tardío en la vida, no en un punto de partida.

La advertencia de Nejatian es también una realidad empresarial para Opendoor.

Un mercado inmobiliario lento perjudica a los consumidores, perjudica a los vendedores y especialmente perjudica a las empresas creadas para que las transacciones sucedan.

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